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關于要求進一步加強住宅小區物業管理的建議
文章來源:   發布時間:2019-01-31  
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縣十六屆人大三次會議代表建議、意見

    16

    由:關于要求進一步加強住宅小區物業管理的建議

提建議人:江口代表團曾慶智

    由:近年來,隨著我縣城鎮化水平提高,小區住宅蓬勃發展,這一模式既有利于城市綜合管理水平的提高,也有利于改善居民的生活環境。小區的和諧是整個社會和諧的基礎,而物業管理水平又是體現和諧社會的重要指標。目前,我縣物業管理公司達到9家,管理的住宅小區過十個,物業管理可以說涉及到千家萬戶,物業管理行業發展速度非常快,但隨之而來的是物業公司與業主之間的矛盾也日益突出,矛盾主要集中在物業費的收取及物業服務質量問題上,物業公司與業主的矛盾日益尖銳,因此,加強物業管理已成當務之急

一、當前物業管理存在的問題

(一)部分物業公司服務質量不佳。一些物業公司不能擺正位置,錯誤地認為自己是管理者,業主是管理對象現實中,物業公司無視業主的正當權利和合理要求,不認真履行服務合同,處理問題簡單、粗暴,經常與業主產生摩擦如安保措施不到位,任由社會閑雜人員出入小區;對小區內亂停車、亂丟垃圾、涂鴉、破壞綠化帶等置之不理或相互推諉;對小區綠化維護、公共設施破壞綠化帶等置之不理或相互推諉;對小區綠化維護、公共設施損壞維修不及時,甚至無人問津;有的物業公司還通過改交小區內公共綠地通道的用途,增加收費項目,此后又不公開使用賬目,造成與業主間的矛盾。

(二)部分業主公共責任意識淡薄,拒交物業費。我縣引入物業管理模式的時間不長,業主尚未真正樹立“花錢買服務”的意識。業主群體龐大且分散,素質、想法和做法參差不齊,一些業主社會公德缺失,我行我素,不愿自覺接受物業公司的管理。另一些業主在發生糾紛后完全以個人感受對物業服務進行評價,一旦對服務不滿意就拒交物業費。更多的業主將自己當成旁觀者,不習慣于通過集體決策表達自己的意愿,而是懷著從眾心理,觀望事態發展,不主動交費,由此造成欠費之風。近年來,隨著市場房價不斷上升,眾多業主購房后大量空置,他們普追存在一種錯誤心態,即我沒有接受物業公司的服務,就不應交納物業管理費,更多的物業費糾紛由此產生。

(三)開發商遺留問題加重了物業矛盾。開發商選定的前期物業公司先于業主進駐小區,業主交納一定數額的物業費后方可領取房屋鑰匙。多數業主是從老城區或農村搬遷至小區內居住,沒有交費的意識,在購房時開發商又沒有很好組織業主與物業公司就今后物業管理問題進行治談,業主初次交費的目的不是自愿接受物業公司管理和服務,而是為了更快獲得房屋使用權,自始雙方就存在相互猜忌心理,這為日后雙方發生更大糾紛埋下隱患。一旦房屋在裝修或使用時存在開裂、漏水等開發商遺留問題,業主會當然地將問題歸結于物業公司,使業主和物業公司的矛盾更加尖銳。

(四)物業公司與業主間缺乏有力的溝通平合。國務院出臺的《物業管理條例》雖然明確了小區業主委員會的權利、義務職責,但大部分業主委員會未能真正行使好權利,擔負起職責而且我縣的小區很多都沒有成立業主委員會,目前只有5個小區成立了業委會,已有業主委員會成員的產生未能真正體現民主性、代表性,往往以不愿得罪人的心態處理物業事務,有的甚至根本就是不履行職責。業主委員會的功能未能有效發揮,也是造成當前物業矛盾不能及時排解,大量積壓的原因。

二、加強我縣物業管理的建議

(一)出臺相關規范性文件。針對物業管理行業存在的問題,相關職能部門應根據國務院頒布的《物業管理條例》結合本縣實際情況充分調研,盡快研究出合物業管理的規范性文件,以規范性文件約東物業公司、業主、政府相關職能部門之間的權利和義務,以及解決糾紛的途徑。

(二)加大行業監管力度。行業主管部門應履行好對物業公司監管職責,受理業主對物業公司的投訴,及時制止物業公司的違法違約行為,責令其整改或子以處罰。并可以考慮成立物業管理協會來加強物業公司的自我管理和約束。建議選聘熟悉物業管理的人士和有關法律人士組建物業管理調解委員會,及時處理好物業管理的糾紛和矛盾。

(三)提高公共責任意識。政府相關部門可采取多種形式,多措并舉,宣傳物業管理的重要性,宣傳誠信理念,幫助業主樹立“花錢買服務”意識。各行政事業單位黨員干部,特別是領導干部,應自覺按時足額交納物業費,發揮示范帶頭作用,爭做文明業主。

(四)發揮基層組織、居委會的媒介作用。物業所在地的政府組織、居委會應積極發揮橋梁媟介作用,為物業公司和業主搭建交流平臺,消除雙方之間的隔。一方面增強業主對物業公司的信任,消除業主的抵觸情緒,另一方面加強對物業公司的監督維護業主的合法權益。住建部門應加強社對區居委會的業務指導,協助住宅小區召開業主大會、組建業委會,讓業主開展自治工作;整合各種資源,把物業管理納入轄區綜合治理范圍,把創建文明小區、安全小區與優秀物業管理小區結合起來;利用社區居委會的優勢,及時處理和調解業委會、物管、業主之間的矛盾和糾紛。

審查意見:請縣住房和城鄉規劃建設局辦理并答復代表。

 

 

 

關于對縣十六屆人大三次會議

16號提案的答復

尊敬的曾慶智代表:

您好!您提出的“關于要求進一步加強住宅小區物業管理的建議”收悉。您的這一建議提得很好,對我縣物業管理活動中存在的問題指向非常明確,這些問題也是制約物業管理水平和物業服務質量提升的關鍵性問題。經我們認真研究后現答復如下:

一、目前我局在物業管理實際工作中發現的主要問題

(一)物業管理企業服務業主意識不強。

物業管理企業不能正確擺正自己的位置,沒有樹立顧客就是上帝的宗旨,服務意識不強,服務質量不高,致使業主從服務對象轉變成了被管理對象,物業從服務位置轉變成了單純的管理位置,引發業主不滿。

(二)業主委員會沒能真正起到橋梁紐帶的作用。

業主委員會是小區業主自發選舉產生的自治組織,是業主與物業管理公司、相關職能部門溝通聯系的橋梁紐帶。成立業主委員會時,業主們往往都充滿著期待,希望通過業主大會積極參與小區的各項事務,提高小區的服務管理水平營造良好的居住環境,真正發揮主人翁的精神。但從目前五個成立了業主委員會的小區來看,效果并不理想,甚至造成了混亂。造成出現這種局面,主要是業主委員會委員沒有充分認識到該項工作的困難性,沒能真正樹立熱心為業主、為小區服務的意識。業主委員會在工作過程中,既要面對物業管理公司、相關職能部門,又要畫對業主這一龐大的群體所處理的事情教多而且繁瑣,還經常受到業主的指責設罵。因而,部分業主委員會委員的熱情開始減退,認為業主委員會工作本來就沒有報,是無償為業主、為小區服務的,反而吃力不討好,紛紛提出辭職,造成業主委員會名存實亡沒有真正起到橋梁紐帶的作用。

(三)業主素質有待提高。

一是部分業主不服從物業管理公司的管理,亂丟垃圾亂堆雜物、車輛亂停亂放,認為只要交了物業管理費就是理所當然的,至于小區怎么管理、如何管理好是物業管理公司的事情,增加了物業管理的工作難度。二是部分業主期望值過高,對業主委員會、物業管理公司工作未能給予應有的理解、尊重和支持。遇到小區管理不到位的情況,往往采取指責、漫罵的板端方式,甚至在業主群上進行人身攻擊,激化矛盾。

(四)規劃的前瞻性不夠。

我縣的部分小區,在規劃方案審批時前瞻性不夠,未能充分考慮到未來激增的車位需求,造成停車難問題突出。部分無停車位的業主貪圖方便,隨意將車停在小區道路上,墻塞消防通道,引發安全隱患。

二、針對您提出的幾個方面,為進一步加強我縣住宅小區的物業管理工作,我們在下一步將重點做好以下幾項工作:

(一)進一步加大對物業管理從業人員在職培訓力度。調查了解目前我縣物業管理從業人員的基本素質和在物業管理活動中遇到的難點間題,有針對性地制定不同人員、不同崗位、不同類型住宅小區從業人員的在崗培訓計劃,力爭在一年內分層次、分類型將現有從業人員輪訓一次,不斷提升物業服務管理人員的素質。

(二)不斷完善物業服務企業誠信檔案。加強對物業管理企業日常經營活動的巡查和專項檢查,對發現的違法違規行為堅決進行查處,并在政府門戶網站上進行通報,記入企業誠信黑名單。

(三)加大對物業管理相關政策法規的宣傳力度。目前可依的物業管理政策法規已相當完善,除了《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》,肇慶市人民政府還出臺了《肇慶市物業管理辦法》,可操作性更強。要通過物業管理政策法規進社區、與媒體進行合作宣傳等手段,全面加強物業管理法律法規的宣,幫助業主、物業管理公司明確物業管理活動中各方的責、權、利,讓業主樹立花錢買服務、物業保值增值等物業消費理念,真正參與到物業管理活動中來。

(四)鎮人民政府、居民委員會應切實承擔起推進成立業主大會的工作。接照國家住建部己明確的成立業主大會的程序,鎮人民政府、居民委員會應認真履行好指導住宅小區成立業主大會的職能,積極做好宣傳引導工作、激發廣大業主關愛小區、熱愛公益事業、關心小區管理,把“小區是我家、人人有責維護”的意識交為每個業主的實際行動,提升業主自愿成立業主委員會的意識,選舉出熱心公益事業、責任心和組織能力強的業主為業主委員會委員。

(五)優化、提升對住宅小區規劃設計方案的審批。按照“高起點”規劃的要求,不斷優化住宅小區的規劃設計方案,確保小區有完善的基礎配套設施,尤其要提高小區停車位的配置比例。

感謝您對物業管理行業的關心和支持,并歡迎今后提出更多的寶貴意見和建議。

 

封開縣住房和城鄉規劃建設局  

2018年9月28日      

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